契約不適合責任とは？

不動産売買で知っておきたい

「約束と違うとき」の話

契約不適合責任をかんたんに言うと？

 

不動産売買で出てくる言葉に、

契約不適合責任というものがあります。

漢字ばかりで、少しむずかしく感じますよね。

 

でも、かんたんに言うと、契約不適合責任とは、

「契約で約束した内容と、

実際に引き渡されたものが違ったときの責任」

のことです。

たとえば、お店で「新品のゲーム機」と

書かれた商品を買ったのに、家に帰って開けてみたら壊れていた。

そんなとき、買った人は「話が違うよ」と思いますよね。

 

不動産売買でも考え方は同じです。

「雨漏りはありません」
「設備は使えます」
「この土地は住宅を建てられます」

 

といった内容で契約したのに、実際には

大きな問題があった場合、売主様が責任を負うことがあります。

これが契約不適合責任です。

---

昔の「瑕疵担保責任」と何が違うの？

以前は「瑕疵担保責任」という言葉が使われていました。

 

「瑕疵」は“かし”と読み、キズや欠陥という意味です。

現在は民法改正により、考え方が変わり、

契約の内容に合っているかどうかが重視されるようになりました。

 

つまり、単に「欠陥があるか」だけではなく、
契約で約束した内容と違っていないか
を見る考え方になっています。

国土交通省の民法改正に関する資料でも、

「隠れた瑕疵」という考え方から、

「目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないかどうか」

を見る考え方に改められたと説明されています。

---

不動産では、どんなことが問題になりやすい？

 

不動産売買で契約不適合責任が問題になりやすいのは、たとえば次のようなケースです。

• 雨漏りがあった
• シロアリ被害があった
• 給排水管に不具合があった
• 建物に傾きがあった
• 土地の面積や境界に問題があった
• 建物を建てられると思っていたのに、条件が違った
• 設備が使えると聞いていたのに、実際は壊れていた

 

もちろん、すべての不具合について必ず売主様が責任を負うわけではありません。

 

大切なのは、契約書にどう書かれていたか、

そして売主様が何を説明していたかです。

 

不動産売買では、あとから

「聞いていなかった」、「そんな約束ではなかった」という

トラブルを防ぐために、契約書や物件状況報告書で内容を確認しておくことが大切です。

---

売主も知らなかった雨漏りが見つかった場合はどうなる？

ここで、よくある例として、

売主様も知らなかった雨漏りについて考えてみましょう。

 

たとえば、中古住宅を売却したあと、買主様が住み始めてから雨漏りが見つかったとします。

売主様としては、
「自分も住んでいたときには気づかなかった」
「本当に雨漏りがあるとは知らなかった」
ということもあります。

この場合、売主様が知らなかったからといって、必ず責任がないとは限りません。

 

契約不適合責任では、売主様が知っていたかどうかだけではなく、
契約で約束した内容と、実際の建物の状態が合っていたか
が重要になるからです。

 

たとえば、契約上「居住用の建物」として

売買されていたにもかかわらず、実際には雨漏りがあり、

通常の居住に支障があるような場合には、

契約内容に合っていないと判断される可能性があります。

 

実際に、中古住宅の雨漏りについて、築年数による

経年劣化は想定されるものの、居住用建物として

通常有すべき性能を欠くとして、契約不適合が認められた

裁判例を紹介している専門解説もあります。

 

ただし、すべての雨漏りで必ず売主様が責任を負うわけではありません。

たとえば、

• 建物が古いことを前提に売買していた
• 現況有姿で引き渡す内容だった
• 契約不適合責任を免責、または範囲を限定する特約があった
• 買主様が不具合を知ったうえで購入していた
• 通知期間を過ぎていた

 

このような場合は、売主様の責任が限定されたり、

免除されたりすることもあります。

つまり、売主様も知らなかった雨漏りが見つかった場合は、

• 契約書の内容、
• 特約の内容、
• 建物の築年数、
• 雨漏りの程度、
• 発見された時期、
• 買主様からの通知時期

などを総合的に見て判断することになります。

---

売主が知っていた不具合を隠していた場合は別です

一方で、売主様が雨漏りやシロアリ被害などの

不具合を知っていたのに、買主様へ伝えなかった場合は注意が必要です。

 

たとえ契約書に「契約不適合責任を免責する」と

書いてあったとしても、売主様が知っていて告げなかった

不具合については、責任を免れにくくなる可能性があります。

 

つまり、売主様にとって大切なのは、
知っていることを隠さないことです。

 

「昔、雨漏りしたことがある」
「シロアリの被害があった」
「給湯器の調子が悪い」
「境界がはっきりしていない」

 

こうしたことを知っている場合は、事前にきちんと伝えることが大切です。

 

売却に不利になるのではと心配して隠してしまうと、

あとから大きなトラブルになる可能性があります。

反対に、最初から正直に説明しておけば、

買主様も納得したうえで購入を判断できます。

不動産は一つひとつ条件が違うため、不安な場合は不動産会社や専門家に相談することが大切です。

---

買主が気をつけたいこと

買主様は、購入前に物件の状態をしっかり確認することが大切です。

内覧のときは、間取りや日当たりだけでなく、

• 天井や壁に雨染みがないか
• 床が大きく傾いていないか
• 水回りに不具合がないか
• 設備が使える状態か
• 外壁や屋根に傷みがないか
• 契約書や物件状況報告書に何が書かれているか

を確認しましょう。

分からないことがあれば、遠慮せず

不動産会社に質問することが大切です。

---

まとめ：契約不適合責任は「約束と違ったとき」の大切なルールです

契約不適合責任とは、かんたんに言えば、
契約で約束した内容と、実際の不動産が違っていたときの責任
です。

むずかしい法律用語に聞こえますが、考え方はシンプルです。

「ちゃんと説明する」
「ちゃんと確認する」
「契約書にきちんと書く」

 

この3つがとても大切です。

売主様も知らなかった雨漏りのように、

実務では判断がむずかしいケースもあります。

 

だからこそ、不動産売買では、契約前に物件の状態を整理し、

契約書や特約の内容をきちんと確認しておくことが重要です。

 

シーサー不動産では、高崎市・前橋市を中心に、

不動産売買の契約内容や注意点についても、

できるだけわかりやすくご説明しています。

 

「契約不適合責任って何？」
「古い家を売るとき、どこまで責任があるの？」
「中古住宅を買う前に何を確認すればいいの？」

そんな疑問がある方も、お気軽にご相談ください。

 

まじめに、正直に、そして少しだけうれシーサーにお手伝いいたします。